Guía de compradores

ELECCIÓN DEL INMUEBLE

Para evitar pérdidas de tiempo, es importante que el comprador tenga claro qué uso le dará al inmueble, ya que los aspectos a tener en cuenta al comprar propiedades difieren si el objetivo del comprador es mudarse o simplemente realizar una inversión inmobiliaria.

Si el comprador está pensando en mudarse, la primera decisión que deberá tomar es si prefiere vivir en un barrio popular con vida nocturna o en un barrio residencial para vivir con mayor tranquilidad. Además, deberá considerar que no es un lugar de paso, sino su hogar y, por lo tanto, el inmueble deberá tener el espacio suficiente para vivir con la mayor comodidad posible.

En cambio, si el comprador desea realizar una inversión inmobiliaria en Buenos Aires, deberá definir, en primer lugar, a qué tipo de alquiler destinará el inmueble. Existen dos posibilidades: a- alquileres de 24 o de 36 meses y b- alquileres temporarios.

  1. Alquileres de 24 o de 36 meses: reciben este nombre porque se basan en contratos por un plazo de 2 o de 3 años (se firman contratos por 24 meses si se alquila un inmueble para vivienda, y por 36 meses si el inmueble alquilado se va a destinar a uso comercial). Dado que, en general, estas propiedades son alquiladas por residentes o extranjeros que viven en Buenos Aires, el comprador debe tener en cuenta que el inmueble debe ser amplio y estar ubicado en un barrio céntrico con fácil acceso a transporte público. De este modo, podrá cobrar una renta más elevada a su inquilino. Al tratarse de alquileres por períodos largos, el propietario no debe pagar los gastos por servicios (luz, gas, agua, teléfono, etc.) ni las expensas.
  2. Alquileres temporarios: el tamaño de los inmuebles destinados a alquileres temporarios debe ser más pequeño, ya que las personas que realizan alquileres temporarios están en Buenos Aires por vacaciones o por negocios y, por lo tanto, pasan poco tiempo dentro de la propiedad. En general, quienes realizan alquileres temporarios buscan un lugar más amplio, cómodo y privado que una habitación de hotel, además de una buena vista de la ciudad, seguridad, y fácil acceso a paseos nocturnos y atracciones turísticas. Por lo tanto, la ubicación y las comodidades del inmueble son de suma importancia al momento de comprar.

AL ENCONTRAR LA PROPIEDAD

Luego de encontrar la propiedad deseada, el comprador deberá solicitar al vendedor que suministre una serie de datos relativos a la propiedad:

*Fotocopia del título de la propiedad

*Comprobante de pago de las cuotas del impuesto inmobiliario: el vendedor tiene que estar al día con el pago de los impuestos que gravan el inmueble. Si no lo está, el comprador deberá descontar el monto de los impuestos impagos del precio total de compra.

*Informe registral: el informe registral acredita las cargas que gravan el inmueble al tiempo de la adquisición, y que el vendedor es propietario del inmueble y no tiene ninguna prohibición judicial que le impida vender el bien.

*Plano del inmueble: Si la compra es con Préstamo Hipotecario se deberá pedir al vendedor en el plano donde figuran todos los datos relativos a la propiedad, como la superficie y la distribución del inmueble.

OFERTA Y RESERVA

Una vez que el comprador verifica que todos los documentos relativos a la propiedad que desea adquirir se encuentran en orden, deberá hacer una oferta y dejar una reserva en la inmobiliaria para asentar que tiene intenciones de comprar la propiedad. El propietario podrá aceptar o rechazar la oferta, o bien realizar una contraoferta (el propietario suele establecer un valor superior al real para dar lugar a la negociación).

Al hacer la reserva, la inmobiliaria debe retirar la propiedad del mercado durante el plazo que tiene el propietario para aceptar, rechazar o contra-ofertar. En caso de no llegar a un acuerdo con respecto al precio, la inmobiliaria deberá devolver la reserva.

Si el comprador trata directamente con el propietario del inmueble, es decir, sin la inmobiliaria como intermediario, no es necesario hacer la reserva.

 

BOLETO DE COMPRAVENTA

En caso de llegar a un acuerdo con el propietario, las partes pueden firmar el boleto de compra-venta, donde se indica la fecha de la transferencia de la propiedad y el escribano interviniente. Al firmar el boleto de compraventa, el comprador abona aproximadamente el 30% del valor total del inmueble, que se terminará de pagar en la fecha allí indicada, y la inmobiliaria recibe sus Honorarios por los servicios prestados.

Si el comprador cambia de opinión con respecto a la compra de la propiedad después de haber firmado el boleto de compraventa, no recupera el monto que le ha entregado al propietario; si el propietario se arrepiente de la venta del inmueble, deberá devolver el doble de la suma que le entregó el comprador.

Después de que las partes firmen el boleto de compraventa, el escribano recibirá todos los documentos relativos a la propiedad para estudiarlos. En caso de encontrar algún problema que impida la venta de la propiedad, el boleto de compraventa perderá validez y el propietario devolverá el dinero al comprador.

SEÑA, ESCRITURA Y TRANSFERENCIA DEL INMUEBLE

Firmar un boleto de compraventa no es un requisito legal obligatorio para concretar la compra de un inmueble, sino que existe la posibilidad de realizar directamente la escritura. Sin embargo, antes de firmar la escritura, generalmente el comprador entrega una seña de aproximadamente 6% del total de la operacion. La seña es similar al boleto de compraventa, ya que somete a las partes a las mismas condiciones. La diferencia radica en la suma de dinero que el comprador debe entregar al propietario: 30% del monto total vs. 6%.

La transferencia del inmueble concluye el día que se firma la escritura, en el que el comprador entrega el monto que debía del total del valor de la propiedad, y el escribano transfiere el título de la propiedad a nombre del nuevo propietario. Mediante la escritura, el escribano certificará que los documentos relativos a la propiedad están en orden y que el vendedor no posee ninguna restricción legal para venderla. Las partes y el escribano firman la escritura, y el escribano entrega una copia del nuevo título de la propiedad al nuevo dueño.

Generalmente, los gastos de la escritura se pagan de acuerdo con lo que establece la Ley: 70% el comprador y 30% el vendedor. Sin embargo, las partes poseen la facultad de determinar dichos porcentajes.

PAPEL DEL ESCRIBANO

El escribano es un funcionario público al que el Estado delega la fe pública, por lo cual todos los actos que ellos autorizan son auténticos. Para obtener el título de escribano en Argentina, primero hay que recibirse de abogado y luego realizar la especialización.

En general, el comprador elige al escribano que intervendrá en la compraventa con acuerdo del vendedor. Se recomienda que el comprador pida el asesoramiento de un escribano antes de firmar la escritura para limitar los riesgos que implica la compra de un inmueble.

Para preparar la escritura, el escribano estudia el título de la propiedad para controlar que las anteriores escrituras sean auténticas y solicita certificados al Registro de la Propiedad para asegurarse de que el inmueble no esté hipotecado o embargado, y de que no exista ningún tipo de restricción. Por otro lado, también solicita certificados de deudas por impuestos y por expensas, dado que el Estado también le delega la función de agente de retención.

Una vez que verifica que toda la documentación se encuentra en orden, el escribano redacta la escritura de acuerdo con lo convenido por las partes. Mediante la escritura, el escribano no sólo da fe de que el acto de compraventa es auténtico, sino que también da fe de la identidad de las personas que la firman. Luego de la firma de la escritura, el escribano expide un testimonio y la inscribe en el Registro de la Propiedad.

Para realizar esta transacción, es muy importante que todas las partes involucradas tengan buena comunicación. Por lo tanto, si el comprador es extranjero y no habla español con fluidez, se recomienda que un traductor o intérprete, o una persona de confianza lo acompañe en cada etapa del proceso de compra para descartar posibles malentendidos y despejar cualquier tipo de duda que pueda surgir.